房地產的基礎知識

房地產的基礎知識，房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。房地產業是指;是以土地和建築物爲經營對象，從事房地產開發、服務的等等集多種經濟活動爲一體的綜合性產業，一起看看房地產的基礎知識。

房地產的基礎知識1

房地產基礎知識

1、 房地產市場

一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場;

二級市場，是指土地使用權出讓結束，由房地產經營者投資開發後，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易的市場;

三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易市場。

2、 國土局

代表國家行使土地所有者職權，以及對房地產市場、房地產行業管理的一個政府部門。

3、 商品房

是指開發商以市場地價取得土地使用權，進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產。它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。

4、 開發商

專門從事房地產開發和經營的企業。

5、 代理商

經政府批准成立，從事房地產的諮詢、經紀、評估等業務的中介服務機構，接受委託代辦房地產的`出售、購買、出租、承租及物業諮詢評估報告、銷售策劃等業務提供有償服務的企業。

　　

6、 土地類型

按其使用性質劃分爲居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。

7、 土地使用年限

是指政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿後，如該綜土地用途符合當時城市規劃要求，土地使用權可申請續用(經批准並補清地價後繼續使用)，如果不符合則該綜土地使用權由政府無償收回。現政府對土地使用年限規定如下：居住用地70年，工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合用地爲50年，商業、旅遊、娛樂用地爲40年。

8、 土地使用費

土地使用者因使用土地而按規定每年支付給予政府的費用。

9、 房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。房屋作爲不動產和土地是不可分割的一個整體，房屋在發生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，開發商擁有房屋、車庫等的產權並獨立出售，但像屬於小區綠地部分的公建，對購房而言，就不具備產權的概念。

10、 如何辦理產權

每套商品房產權證的辦理必須在開發商取得該套房屋所在整棟樓的大房屋產權證後才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發票、身份證明、企業相關資料文件等先到房屋交易部門辦理契稅手續後，辦理過戶手續。也可以委託中介機構或由開發商代辦。

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房地產項目內容

(一)房地產業是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。

(二) 房地產業主要包括以下一些內容：

1、 國有土地使用權的出讓，房地產的開發和再開發，如徵用土地、拆遷安置、委託規劃設計、組織開發建設、對舊城區土地的再開發等;

2、 房地產經營，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動;

3、 房地產中介服務，包括房地產諮詢、估價和經紀代理、物業管理。

4、 房地產的調控和管理，即建立房地產的資金市場、技術市場、勞務市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和健全房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。

外資投資中國房地產主要有直接購買、設立獨資公司、購買股權成立合資公司三種方式。

房地產(Real estate)

房產主要包括住房房產和營業性房產。地產主要包括土地和土地資本。

土地具有有用性、稀缺性和社會的有效需求等特點。土地資本是爲使土地達到一定的使用標準而進行的開發投資，這種投資要投入一定量的物化勞動和活勞動，其本身必然具有商品屬性。

　　

房地產概述

房地產由於其自己的`特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱爲不動產。

可以有三種存在形態：即土地 、建築物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也可以有三種存在形態，即土地(或土地使用權)，建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。

人們從已經出臺的房地產調控手段不難看出，中央政府對房地產調控採取了步步爲營、多招密集連發的策略，說明中央政府對房地產調控的態度是明確且有決心的。

從一定意義上講，銀行收緊房貸對抑制房價過快上漲會起到積極作用，進行利率優惠政策調整有利於合理引導住房消費，抑制投資、投機性購房需求。購買房地產是一種重要的投資方式。

房地產投資有以下幾個特點：

(一)位置的固定性和不可移動性;

(二)使用的長期性;

(三)影響因素多樣性;

(四)價值盈利性;

(五)保值增值性;

(六)行業相關性，

(七)易受政策影響性。

調控影響

2013年2月經濟繼續回暖，但部分數據低於預期，引發市場對經濟增速能否持穩的討論。當前經濟仍在溫和復甦，但受房地產調控等因素影響，在一季度之後的未來一段時間裏，經濟復甦步伐或趨緩。

2月CPI同比上漲3.2%主要受春節因素影響，反映當前經濟回升對其形成支撐。2月CPI環比上漲1.1%。其中，食品價格環比漲幅與季節性因素持平，而非食品價格環比回升幅度強於季節性因素。尤其是消費品與服務項目價格的雙雙走高，反映出當前經濟仍處於增長回暖的短週期階段。

經濟權屬

1、自物權：所有權

包括佔有權、使用權、收益權、處分權

2、他物權

包括地役權、抵押權、租賃權、典權

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1、房地產行業仍將對中國經濟增長髮揮重要基石作用

2020年是中國全面建成小康社會、GDP比2000年翻兩番的收官之年，預計經濟增速將大概率維持在6%左右區間、2020年GDP規模將超過100萬億人民幣。同時受全球經濟放緩、中美貿易關係不穩定、投資需求拉動不足等外部環境不確定性因素影響，國內經濟下行壓力仍然不小。

房地產行業中短期內每年仍將維持 13-15萬億的市場銷售規模，同時考慮到對住房需求上下游產業鏈的強有力帶動作用，2020年房地產行業仍將在中國經濟增長中發揮重要基石作用。

2、行業政策調控總體力度適中並且供給側調控偏緊、需求側調控相對偏鬆

房地產行業2019年下半年在供給側特別是融資端出臺了較爲嚴格調控措施，2020年在堅持“房住不炒”總體方針以及中央經濟工作會議提出“穩地價、穩房價、穩預期”背景下，預計行業政策調控政策力度總體適中。

其中在供給側，行業融資政策仍將維持偏緊並逐步向中性回調;在需求側，因城施策調控政策下，部分中心城市及都市圈周邊城市在前期政策調控超調基礎上可能在人才住房、限購限價等方面做出一定調整，客觀上爲地產商提供土儲高性價比補倉的'階段性機會。

　　

3、市場集中度進一步提升與尾部企業退出推動行業市場加快出清

按照目前土地資源儲備、銷售去化情況估算，2020年行業前30名地產商總體仍將維持兩位數的增長速度。

其中前10名地產商由於自身規模基數較大已處於安全邊界，未來核心戰略目標將由規模成長逐步轉向提質增效降風險;10-30名地產商由於資產結構問題、成長慣性和焦慮感，未來仍轉向有質量的規模成長;金融資源將進一步向頭部玩家集中，尾部中小型地產商將逐步退出行業市場，市場出清過程將持續進行。

4、房地產行業黑天鵝事件大概率出現

由於在資本市場地產板塊估值較低權益融資困難、各融資渠道收縮且融資成本提高、商品房銷售去化回款難度加大等一系列影響因素，2020年地產商在資產負債率、有息負債還款、低效資產處置盤活、住宅開發建設剛性支出等方面將面臨緊約束。

部分現金流緊張的企業會因爲信用違約等黑天鵝事件掉隊。提高資產效率、做好現金流管理、現金爲王仍是2020年地產商在嚴峻外部環境下存續發展的關鍵必要條件。

5、市場總體量價趨穩且不同城市房價窄幅波動、地價小幅回暖

中國房地產行業需求側的政策調控已經完成了由中央負責總量調控轉向壓實地方政府責任，因城施策、一城一策的轉變。各城市地方政府將總體按照商品房價格進行有針對性調控。

在中央經濟工作會議明確的穩地價、穩房價、穩預期的總基調下，預計全國行業總體量價趨穩，同時不同城市根據自身所處地價、房價週期階段，房價會出現窄幅波動調整。同時地價較2019年下半年將有可能小幅回暖，低總地價、中體量快週轉項目可能更受市場青睞。