老人住自己房子每月交6300元房租 交房租可以要求房東開發票嗎

本來買房子就是爲了自己住的安心的，但是最近有這樣的一條新聞讓我們大爲震撼，一老人在住自己的房子竟然每個月還要交六千多的房租這是怎麼一回事？一般交房租的話可以要求開發票的嗎？

老人住自己房子每月交6300元房租

“以房養老”騙局曝光5年後——

他們的房子還沒解“套”

騙局揭開後，還有漫長的掙扎。在一場“以房養老”騙局中，李桂芳的房子被偷偷過戶。騙子落網後，她花了8年時間打了5場官司，纔拿回自己的房子。因爲騙子設“套”將房產抵押，74歲的李桂芳最終不得不自己承擔那筆189萬元的銀行貸款，纔在今年9月，拿回印有抵押信息的房產證。

而在這場騙局和後來漫長的拉扯中，另一位年過七旬的北京老人吳濤，最終失去對那套市場價值500多萬元房產的控制權。

受害人董望及其妻子直到去世也未要回他們位於北京海淀黃莊的房子。這裏以高價學區房聞名，房子大多每平方米價格過10萬元，那套72.9平方米的住房被以總價1000元的價格網籤，曾在5年前引起廣泛關注。

“不法分子打着國家政策的旗號，營造‘養老恐慌’，利用部分老年人防範意識較差的特點，惡意設套。”今年8月，北京市高級人民法院相關負責人在一次打擊養老詐騙專項行動新聞發佈會上稱。

根據法院的判決書，吳濤捲入的這場“以房養老”騙局，前後共有51位老人被騙。近期，記者聯繫到17名受害者或其家屬，發現自2017年騙局被媒體披露至今，多數家庭仍陷在後續追討房產的泥潭中：3家的房子處於查封、拍賣和強制執行狀態，5家自籌還款，5家在訴訟中，1家稱房子被小貸公司“強佔”，3家報案後收到受案回執。

不止一位老人經歷過“強制清房”。一位七旬老人看到催債人打砸後，再也不敢離開房子，直到2020年參加核酸檢測時，纔在兩年多來第一次走出房門。

另一位患癌的老人，唯一的房產被過戶到他人名下，他只能租住在這所不屬於自己的房子裏，每月向房子的新主人交6300元房租。

1董望的房子是他在20世紀90年代購買的公房。陷入騙局之前，他在那裏住了近30年。那套房子現今處於抵押狀態——2015年，董望夫婦抵押房產獲得200萬元，隨之投入到資金出借人介紹的項目。在“以房養老”騙局中，那是他們掉入泥潭的第一步。

如今看來，騙局並不複雜，在官方的通報中，僅用半段文字即予以概括：犯罪分子誘使老年人抵押自己的房產獲得資金，用於購買其公司產品，導致老年人“錢房兩失”。

老人通過不同渠道將房屋抵押得來的錢，給了一個叫廣豔彬的人去“投資”。他是騙局中的一環。2018年，北京市第二中級人民法院以集資詐騙罪判處廣豔彬無期徒刑。今年8月4日，該案新增3名被害人，廣豔彬再次獲刑11年。至此，涉案總金額超過8000萬元，其中一起，涉案金額高達1237萬餘元。

儘管廣豔彬獲刑，老人們的房產卻難以追回。訴訟期間，多名受害人的律師力爭在這起案件中一次性解決“討房”難題，尋求認定廣豔彬與小貸公司在騙局中的共謀關係，以追究小貸公司成員的法律責任、確認老人們在騙局中籤訂的相關合同無效。

“廣豔彬把老人的錢騙走了，但房子是被小貸公司弄走的。”一名參與辦案的律師告訴記者，可以肯定地說，廣豔彬一個人的刑事犯罪只是騙局中的一部分，並不能涵蓋完整騙局。

根據司法實踐，相關司法部門總結髮布了此類“以防養老”騙局操作套路：不法分子以“房本在家無用”“不耽誤自住或出租”等話術，誘騙老年人簽訂房地產抵押擔保的借貸合同或相關協議，將抵押房屋獲得的資金購買其推介的所謂產品，後藉助訴訟、仲裁、公證等手段，非法佔有老年人房屋。

上述律師解釋，老人說沒錢時，廣豔彬找人通過小貸公司爲他們提供資金，當老人還不上錢，小貸公司獲取房產抵押權、出售，這是完整“套路貸”的幾個關鍵性主體。

2019年4月9日，《關於辦理“套路貸”刑事案件若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)施行，最高人民法院、最高人民檢察院、公安部、司法部在《意見》中對“套路貸”予以明確。

但在2018年，“套路貸”尚未像後來那樣被人熟知。受害老人的代理律師們可參考的也只是上海等地的個別案例。“廣豔彬案”在審理過程中，除了廣豔彬本人，向老人提供資金的一方——操盤借款、抵押的小貸公司成員多以證人身份出現。

時任北京市致誠律師事務所律師武婕，曾受政府部門委託，帶領公益律師團隊向該案中數十位老人提供法律援助。她表示，“最終結果特別遺憾”，沒有定性爲“套路貸”，原因是未發現直接證據證明廣豔彬與公證員、小貸公司、提供服務的律師在主觀上形成共謀，“不能證明他們是一夥人”。

這是多名代理類似案件的律師提過的困境：一方是被套路拖到身疲力竭、家破人散的受害老年人，一邊是協議文書“完備”，洞悉法律條文、甚至常年僱用法律顧問的套路實施羣體。“對方從一開始就規避了違法風險，或是利用了法律的合同約束力。”有律師稱。

圍繞“廣豔彬案”的受害者，碎裂成數十個案件中的報案人、舉報人、原告、被告或被執行人。

吳濤夫婦是其中的一塊“碎片”。2015年，兩位老人被多名小貸公司成員帶領，到公證處、不動產中心、銀行簽了一系列文書，抵押了市值500多萬元的房產，並將收到的190萬元轉給廣豔彬等人。

2017年，由於兒子吳鏑無意中發現轉賬單，他們的房子沒有被偷偷過戶，但已被“廣豔彬介紹來的借款人”申請強制執行。因廣豔彬受審，強制執行程序一度暫停。

今年6月的一天，吳濤再次看到單元樓前和家門口張貼的強制騰房公告，他感到“一股熱浪”從頭頂竄到腳跟，扶住牆纔沒倒下。

他意識到，曾經糾纏他們多年的公證書和催債噩夢，又重新啓動了。

2在吳濤的噩夢中，他們的房子面對的最大威脅是2015年在北京市國立公證處簽署的一份公證書。

那份公證書裏，吳濤夫婦和小貸公司帶來的借款人紀輝，均“同意”賦予還款協議書爲“具有強制執行之效力的債權文書”。如兩人逾期不能還款，公證書載明，“申請人(債權人)紀輝可持本公證書和本公證處出具的《執行證書》向有管轄權的人民法院申請強制執行”。

簡而言之，即吳濤夫婦如到期沒還錢，紀輝可通過合法途徑強制收房。

多位老人稱，簽字後未拿到至少一式兩份的文書原件。直到子女前往相關機構索要，許多老人才知道當初簽字的“各種表叫什麼”。多位老人甚至不知道去的地方是公證處。

一位受害老人年過八旬，孩子長期在國外工作，小貸公司成員爲證明其有民事能力，用輪椅推着老人到醫院開具鑑定證明。

李桂芳在做筆錄時，民警發現她並不識字，只會寫自己的姓名。她曾經按小貸公司人員指揮，“填寫”了一系列協議和公證書。

包括吳濤夫婦在內的多位受害老人，稱是“稀裏糊塗”地按小貸公司成員“指示”簽字。最初吸引他們的是免費的毛巾、雞蛋。吳濤和妻子退休後，和其他老人一起到養生講堂、保健品宣講現場“閒逛”，聽完課，老人們互相留下聯繫方式——相約互通有無，哪裏舉辦類似活動便一起參加。

2015年，同樣活躍在養生講堂的田成，邀約吳濤參加一個“投資義烏小商品市場”的“以房養老”項目，聲稱這個項目要“發展壯大我國電商經濟”“沒錢不怕，有房就行”，參加後可以坐在家按月“坐享收益”，借款的利息也由“專業做投資的老闆”支付。

田成鄭重地告誡他們，這事不能讓子女知道，否則會干擾項目進程，本金也拿不回。

這是養老詐騙中的關鍵一步。操盤者往往選擇無子女或子女不在身邊的老人下手，也會用威逼利誘的話術、潛規則，要求老人不要將“項目”擴散給他人。

2015年10月9日，在工商銀行海淀區一家支行的營業廳，借款人紀輝將190萬元抵押款轉至吳濤的妻子張俠慧名下。這些錢在她的銀行卡內趴了一會兒，便去向不同的地方。

在同一個營業廳櫃檯前，一名小貸公司成員向吳濤夫婦“強行”索要7.6萬元金幣，作爲“第一個月的利息”。

吳濤當時不明白，“爲什麼剛借錢就要還利息?”後來才得知這叫“砍頭息”，他計算過，按照7.6萬元的月息計算，年貸款利率高達48%。

現場另外兩人作爲介紹人，要求他們換一個營業廳取出金幣，送給他們當“介紹費”。根據介紹人提供的賬號，張俠慧將剩餘的177萬元轉給廣豔彬。

僅過了兩個月，吳濤開始接到小貸公司催要借款利息的電話。他發現，田成說的“廣豔彬還利息”沒有兌現。

廣豔彬被捕後，借貸的協議、公證書未被解除或撤銷。爲了儘快從騙局中脫身，他們曾試圖向借款人紀輝還款付息，遭對方拒絕。而借款協議、還款協議上亦未寫明還款所必需的銀行賬戶、轉賬地址等有效信息。直到今年6月，收到法院寄送的執行裁定書時，吳濤的家人還聯繫法院，希望幫忙約見借款人。

吳濤的代理律師、中華志願者協會法律服務志願者委員會“老年維權志願使者”、北京京本律師事務所主任連大有認爲，對方的目標一開始就是非法佔有房產，整個過程符合“套路貸”的構成要件。

已生效的公證書始終是後來多個民事維權、司法裁決案例中難以解開的“套”。

記者聯繫到的10多家受害者中，只有董望一家成功撤銷委託書。他的兒子發現公證書送達回執上的簽字並非父親手寫，持續向有關部門寄送舉報信。

北京市國立公證處最終撤銷董望夫婦的公證書，理由爲“雙方簽訂《還款協議書》時借款行爲還未發生”。

其他受害者家屬沒有走到這一步，有些也不打算再朝這個方向努力——即使委託書被撤銷，對方依然通過訴訟要求他們還款或騰退抵押的房產。

3這是一場漫長的戰役，一些行動不便或精力不濟的被騙老人，由年輕的家屬帶着，繼續到有關部門反映情況、訴訟或作爲被告應對訴訟。記者聯繫的多位受害人家屬中，除了兩名90後，其他人也已步入中年。

董望夫婦去世後，由兒子接着打官司，今年3月，追房5年多的兒子突然摔在地板上猝死，身邊留下一堆材料：刑事裁定書、民事判決書、舉報信、借款合同、還款協議、公證文書等。董望的兒媳王慧繼續爲此奔波。

王慧將滿50歲，此前的人生計劃中，她準備和丈夫去南方的海邊長住——她得了嚴重的季節性過敏，長年戴着有空氣過濾閥的N95口罩。吳鏑42歲，2019年辭職後，一邊照顧父母，一邊打官司。李桂芳的女兒張雨，今年剛辦理退休手續，和丈夫把全部精力投入到追討房產中。

家屬們一點點拼湊出案件的信息。他們在旁聽審判時發現，小貸公司成員在誘使不同老人進入騙局時，同一個公司的多名成員變換着身份出現：出借人、受託人、收息人、買房人(背戶人)、賣房人、清房人。“劇本相似，成員扮演不同的角色。”

王慧找到4個受害人，5家拼出騙局中的一小塊——對他們實施詐騙的人多有關聯，主要來自北京一家名爲“中領晟元”的投資管理公司。

該公司時任總經理在向辦案機關供述中稱，公司主要做“小額貸、墊資、辦理銀行貸款業務”，法定代表人爲楊嘯。

在另一起案件中，這家公司將另一位受害老人價值約300萬元的房子以1000元賣出。買房人則是在董望案中充當借款人的該公司員工。

爲拼起這塊“小碎片”，王慧等人從10餘箱材料中梳理出這家公司與受害人的賬務往來、受害人借款及公證事項的關聯表。僅關聯表就包括10多個分類。

他們湊齊這家公司的“涉黑涉惡線索”，在向公司所在地北京市朝陽區警方報案同時，以“套路貸受害者”名義，實名向有關部門舉報其涉黑涉惡違法犯罪行爲。

“敲詐勒索、詐騙，爲低價佔有受害人的房產採用暴力清房，軟暴力恐嚇威脅等手段實施套路貸犯罪行爲，低價過戶受害人房產佔爲己有，通過虛假訴訟、軟暴力詐騙敲詐錢財。”王慧代表5個家庭在舉報信中寫道。

受到所有受害人矚目的這塊“碎片”，最終贏了：2022年1月21日，中領晟元公司的多名成員犯詐騙罪，1名成員犯詐騙罪、催收非法債務罪，被北京市第三中級人民法院終審判處5年6個月至12年不等的有期徒刑。

王慧積攢了兩箱多的案件材料，最上面放着3個人的死亡醫學證明，分別是她公公、婆婆和丈夫的。

董望在陷入騙局1年後，心源性猝死去世。2018年12月25日，他的妻子在接到一個陌生電話後，稱要去“取錢還債”，倒在冬夜的大街上，再也沒有醒來。

王慧患上抑鬱症，長期吃藥治療，季節性過敏愈發嚴重。由於擔心遭到暴力清房，她和剛大學畢業的兒子租住在北六環的昌平附近，繼續追索那套房子，“不能把一個爛攤子留給兒子”。

由於涉案4人的刑事裁定書未提及這套房產的產權歸屬問題，王慧須再提起民事訴訟，訴請法院判令解除房產抵押。

今年3月，她的丈夫提起行政訴訟，希望北京市規劃和自然資源委員會海淀分局撤銷相關抵押登記等事項。那是他生前最後一次討房之舉。

4李桂芳的追房之路也在王慧這組的拼圖“碎片”裏。

李桂芳是被親外甥女拉進騙局的。她記得，2014年3月的一天，外甥女跪在她面前請求“借房本用用”，並將她和70多歲的丈夫帶到一個辦事大廳。李桂芳簽下一系列協議——3年後，新房子的主人上門要求他們搬離時，她才得知那個地方是公證處。

2017年，發現被騙後，李桂芳的女兒帶她沿着不動產大廳、銀行營業廳、公證處倒溯“房子怎麼沒的”。她們發現，李桂芳簽署的一系列協議中，其中有兩份委託公證書——李桂芳在2014年將房屋買賣事宜“委託”給從未見過的一個叫“崔利成”的人，此人也供職於王慧舉報的投資管理公司。

2015年6月1日，崔利成以270萬元將價值400萬元的房屋過戶給公司法定代表人楊嘯。楊嘯同時向建設銀行貸款189萬元買房。

在遇到王慧等受害家屬之前，李桂芳的案件“孤零零的”，表面看來，“借錢——抵押房產——還不上錢——失房”無違法之處，且合乎情理。

“事實上老人沒有拿到錢啊。”她的女兒張雨告訴記者，一家人覺得“哪裏都不對”，但卻不知從何入手。

一直到2019年春節期間，張雨在一個維權微信羣中，看到備註着“崔利成案”的王慧，與其他4家受害人從不同的路徑走到一起。

2019年6月，這塊拼起的小碎片迎來令他們振奮的進展：北京市公安局朝陽分局將李桂芳案立爲刑事案件偵查。

更令他們感受到“公平正義”的是，2021年11月1日，北京市朝陽區人民法院的判決要求，查封楊嘯名下的這處房屋，“發還被害人李桂芳”。北京市第三中級人民法院終審裁定維持這一判決。

拿着這份裁定，張雨到不動產登記中心請求將房屋過戶到母親名下，遇到了一盆冷水：“判決並沒有說明如何發還，不能過戶”——他們如果想拿回房產，要連帶承擔銀行的抵押貸款。

法院執行機構建議她，需要另外提起解除房屋抵押的民事訴訟。

張雨曾找律師求助，但是類似養老詐騙案件曠日持久，許多律師聽說該案後，並不願意跟進。

她們通過起訴北京市規劃和自然資源委員會朝陽分局，請求撤銷抵押登記。該局在行政答辯狀中稱，相關部門向楊嘯頒發相關不動產權證已盡“審慎審查職責”，請求法院駁回李桂芳的起訴。

張雨在答辯書中看到房子“現設有兩筆合法有效的查封登記”——據稱是楊嘯的另一個“債主”追債，申請查封了這套房子。她們害怕對方再發起一個接一個的套路，於是申請“帶抵過戶”，“認了”那筆銀行貸款。

5另一些老人只能拖延，希望對方不再要求他們償還欠款，或在房子裏“能住一天是一天”。王慧在梳理線索時發現一個新的受害人，爲了躲避追債，老人已租住到北京六環外的村裏。

今年6月收到強制騰退房屋通知時，吳濤和兒子再次去派出所報案，他們知道，這只是阻止房產被拍賣的“權益之計”，如果不徹底跳出騙局，房子終究還是難以保住。

吳濤再次通過司法途徑，提出刑事申訴。他請求檢察機關按照審判監督程序提起抗訴，依法查明、追繳廣豔彬轉賬他人的4900餘萬元贓款去向;依法追究小貸公司成員等具體實施人員的刑事責任;依法妥善處理遺留問題。當前，案件正處於證據收集階段。

他們的代理律師連大有認爲，針對房產的“套路貸”，被害人衆多，且參與人員分工明確、多人共同實施，且有較爲嚴密和固定的組織，有預謀、有計劃地實施，符合相關犯罪構成要件的，應當被認定爲“犯罪集團”。受害人應加強溝通、蒐集證據，向相關部門反映，將犯罪嫌疑人繩之依法。司法部門也應當保護老人的合法權益。

最高人民法院發佈2021年老年人權益保護十大典型案例時指出，“以房養老”騙局中，“套路貸”難以根除的原因之一，是行爲人常常在法律空白或者規定不明確的領域，利用老年人性格特點以及尋求投、融資渠道的迫切心理。

這些老人退休前，有的在政府部門工作，有的是技術工人和高級知識分子，也有人是精於計算的會計…無論以往的職業如何風光，他們退休後遇到職業騙子時，首先是一個脆弱、易騙且擁有鉅額房產財富的老年人。

吳濤最早接觸這場騙局時，對方描繪的投資前景戳中的正是他們這種心理：兩位老人想給唯一的兒子掙些錢。

日常生活和看病吃藥快速消耗兩人的退休金，每個月手頭剩下的錢越來越少，他們覺得，這輩子除了自住的房子，很少再能幫襯到兒子一家——年齡越大，類似的心理暗示越強。

當小貸公司的人要求他們不要將“項目”告訴孩子時，他們聽從了，沉浸在“掙大錢給孩子一個驚喜”的幻想中。

現實碎得很徹底。老人們疲於應付一波又一波套路、官司，掙扎、放棄，幾乎把身邊所有人拖進泥潭。

“至少還住在房子裏。”吳濤夫婦產生一種“逆來順受”的心理。在兒子發現前，他們沒有報警，也不敢告訴其他人，低頭任由催債人辱罵、呵斥，準備“扛到死”。

像許多受害老人那樣，“即使年老了，也有父母在孩子面前的尊嚴和麪子”，吳濤說。王慧的婆婆也是在兒女們反覆追問下，才提及簽過委託公證的事。

“騙子眼裏沒有‘人’，老人們都是一個個行走的價籤，標註着百萬元甚至千萬元的房產價格。”王慧仔細地描述養老騙局的危害，希望每一個老人、每一個家庭不要碰類似騙局。

2019年年底，吳濤的妻子張俠慧身體癱瘓，並患上阿爾茨海默病，失掉了許多記憶。大部分時間，她坐在輪椅或沙發上直愣愣地盯着電視，偶爾清醒時，會衝着丈夫和兒子唸叨“抓人”“房子”。

妻子於今年7月去世，吳濤則陷入無窮無盡的內疚，與人談話常常低着頭流淚，自責“相信天上會掉餡餅”“做了一件無法原諒的錯事”。

整理遺物時，吳鏑在老人的褥子下找到一張房產證。那是房產被騙走時，爲了哄騙老人瞞過子女，小貸公司的人員交給老人的。他到不動產登記大廳確認後發現，在這場沒有真實可言的套路中，這是對方唯一給到老人的東西，也是假的。

(應受訪者要求，文中董望、田成、王慧、張雨爲化名)

交房租可以要求房東開發票嗎

房屋租賃可以要求房東開票。如果房屋租賃合同上沒有約定房東開具發票，那麼房客是可以提出要發票，不過房客需要承擔開票的所產生的稅金。除非合同中約定了房東向房客提供房租發票。

房租要提前多久交

收房租的時間並不固定，有的人會提前通知租客讓有所準備。一般情況下提前一個星期收比較的合理，而且對於收費的時間，還得根據租客發工資的情況來決定。而且在租房子的時候，房東都會與租客簽訂一定的租房合同，在合同裏面都有規定要在什麼時間段繳納。

房租是工資的多少比較合理

房租佔工資的20%以內，租客可支配生活資金比較自由，這個比例最合適。如果工資是3000，那麼房租600是多數人認爲的最合適的房租和工資佔比。一二線城市的房租水平和三四線城市的房租水平有差距。

1000元租金在不同的城市能夠租到的房子有很大差別。比如1000元在石家莊能夠租到一個小型一室一廳的房子，在西安只能租到一個主臥，在北京只能租4/5平米的小臥室。

經濟發達程度越高，房租就越高。經濟發達程度越低，房租也就越低。房租的高低也和位置有一定的關係，比如北上廣深等一線城市周圍縣市的房租就高，而二線城市的房租就低。