部分城市調整首套房貸款利率房貸利率有幾種選擇

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現在有很多城市都調整了首套房貸的貸款利率，看看都有哪些城市進行了調整？房貸的利率一般是有幾種模式可以選擇的？

部分城市調整首套房貸款利率

部分城市調整首套房貸款利率——

釋放房地產市場合理需求

一段時間以來，房地產市場供需兩端逐步恢復，個人住房貸款的資金價格進一步下降。在首套住房貸款利率政策動態調整機制指導下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購房成本持續下降。

從供給端看，房地產企業的流動性得到有序緩解，優質房企融資環境明顯改善，保交樓專項借款資金已基本投放至項目，有效促進了建設交付，房地產市場合理需求有望進一步釋放。

多地動態調整利率

近期，多地首套房貸款利率進一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數據顯示，截至1月31日，在監測的103個城市中，首套房貸款利率低於4.1%的城市共30個，其中二線城市8個，其餘均爲三四線城市。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動態調整機制密切相關。日前，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

該政策是去年四季度相關政策的延續。去年9月份，人民銀行、銀保監會發布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發放首套房貸利率下限。“政策出臺後，一些城市政府積極作出相應調整，帶動新發放房貸利率有所降低。”央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，數據顯示，2022年12月新發放的個人住房貸款利率全國平均爲4.26%，較2021年12月下降1.37個百分點，已達到2008年有統計以來的最低水平。

“此次調整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎上，按照因城施策原則，根據各城市房地產市場發展狀況，動態調整‘允許階段性放寬新發放首套房貸利率下限的城市範圍’，進而形成支持房地產市場平穩健康發展的長效機制。”鄒瀾說。

針對市場上房貸利率下降是否會導致熱錢涌入樓市的聲音，管理部門明確表示，新政策具有穩定性，同時兼具靈活性。“房價存在明顯的週期性波動規律，連續3個月上漲或連續3個月下降，說明房價已出現趨勢性變化，但趨勢性變化形成的時間往往較長。”鄒瀾說，按照新政策，雖然相關部門每季度要評估房價變動情況，但若要真正調整房貸利率下限，該週期可能遠遠超過評估週期。

改善需求端預期

改善社會預期，釋放合理需求，是今年房地產市場的一項重要工作。中央經濟工作會議明確提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

目前，房地產市場銷售仍面臨壓力。國家統計局最新數據顯示，2022年商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷售面積下降26.8%；從銷售額看，商品房銷售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。

“需求端下降有多方面原因，預期不穩是重要原因之一。”上海與發展實驗室主任曾剛說，一方面，受疫情影響，部分居民收入預期發生變化，導致其購房行爲更趨謹慎；另一方面，此前個別房企出現流動性困難、融資受阻，甚至導致在建房屋無法按時交付，進一步影響了居民購房信心和預期。

多地首套房貸款利率下降，將有助於進一步釋放合理需求、擴大有效需求、支持剛性和改善性住房需求。“在住房消費等領域，還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放。”中央財辦有關負責同志表示，合理增加消費信貸，支持住房改善等消費；同時，結合落實生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問題。

國家統計局局長康義表示，我國仍然處在城鎮化持續發展階段，去年常住人口城鎮化率比上年提高了0.5個百分點，達到65.22%，但與發達國家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國新增城鎮人口數量巨大，這些就是未來的發展空間。接下來，房地產市場合理需求將逐步釋放。

做好供給端保障

由於房地產需求端和供給端相互影響、相互強化，接下來還要持續做好供給端保障工作。中央經濟工作會議明確提出，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足房地產行業合理融資需求，推動行業重組併購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行爲。

“供給端的問題主要表現爲房企的流動性緊張。”曾剛說，這會帶來兩方面影響。一方面是擡升房企信用風險，導致其融資進一步受阻，融資困難又加速了房企的風險暴露；另一方面，資金困難會導致房企的部分在建房屋無法按時交付，會影響購房者需求預期，進而影響房企的銷售、回款，進一步加劇房企的流動性緊張。

爲解決以上問題，管理部門着力緩解房企流動性緊張、穩定房企合理融資。此前，信貸、債券、股權融資已“三箭齊發”，房企尤其是優質房企的融資環境已明顯改善。數據顯示，2022年9月份至11月份，房地產開發貸款累計新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內房地產企業債券發行1200多億元，同比增長22%。

下一步，管理部門將綜合施策，改善優質房企的經營性和融資性金幣流。此前，人民銀行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，研究解決改善房企的資產負債狀況，將聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展資產激活、負債接續、權益補充、預期提升四項行動，引導優質房企資產負債表迴歸安全區間。

與此同時，保交樓、保民生、保穩定各項工作也將紮實推進，進一步穩定購房者的預期和需求。人民銀行、銀保監會聯合召開的主要銀行信貸工作座談會強調，要運用好保交樓專項借款、保交樓貸款支持計劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益。“保交樓專項借款資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目的建設交付。”銀保監會相關負責人說。

房貸利率有幾種選擇

1、住房公積金貸款。這是針對具有住房公積金的購房者的一種專門的房屋貸款形式。如果你繳納了住房公積金，在房屋貸款的時候一定要採取這種房屋貸款方式。因爲住房公積金貸款的利率很低，它的利率是所有類型房屋貸款中最低的一種，是商業房屋貸款利率的二分之一。這是因爲住房公積金房屋貸款是由國家政策補貼的一種房屋貸款方式。

2、個人住房組合貸款。雖然你有繳納住房公積金，但是你的購房金額超過了公積金貸款的最大額度。這時你就需要個人住房組合貸款。公積金不足部分進行商業貸款。個人住房組合貸款利率的計算也是按照比例分別進行公積金利率和商業貸款利率分別計算。這種組合貸款利率在三種房屋貸款形式中，比較適合貸款額度巨大的貸款者。

3、個人住房商業性貸款。如果你沒有繳納住房公積金，還可以進行個人住房的商業性貸款。就是我們常說的銀行按揭貸款。但是，商業貸款的要求是比較高的。首先你要在所貸款銀行的存款不能低於所帶金額的百分之三十。其次還要有一定的東西作抵押。或者是被認可的一種資質，或者是其他不動產的抵押，或者是一個具有支付能力的擔保人。只有具備了這些條件才能進行商業貸款的申請。商業貸款的利率是比較高的，大概是同期住房公積金貸款利率的兩倍。

房貸利率是固定的嗎

房貸利率一般不是固定的。

現在的房貸利率都是以LPR爲定價基準加點形成，通常都有一個重定價週期，而重定價週期不低於一年，在週期內，房貸利率保持不變，一到重定價日，房貸利率就會按照最新LPR爲基準，加點數值計算（加點數值在籤合同時一經確認，之後的貸款期限都會保持不變）。當然，LPR是每個月的20號都會重新定價的。

比如某客戶辦房貸時的房貸利率是按當時的LPR利率：4.75%加六十基點形成的，也就是：4.75%+0.6%（一個基點是0.01%）=5.35%，設定的重定價週期是一年，一年一到，重新計算房貸利率，按最新LPR利率：4.65%加六十基點，就是：4.65%+0.6%（一個基點是0.01%）=5.25%。

而房貸利率上升了之後，借款人要還的也就會變多了（利息會增加）；相反，若房貸利率下降了，那之後借款人要還的就會減少。