關於項目計劃範文六篇

時間過得可真快，從來都不等人，我們又將迎來新的喜悅、新的收穫，是時候寫一份詳細的計劃了。好的計劃是什麼樣的呢？以下是小編幫大家整理的項目計劃7篇，歡迎閱讀與收藏。

項目計劃 篇1

一、關於店鋪運營：

1、運營要點：產品質量無疑在消費者心中無形建立一種信任，對於產品質量當然是關鍵，還需要有美觀的形象出現消費者眼前，對於頁面設計需要更加美觀大方。需要練好內功的基礎上，把握住有利的資源，更爲重要，現在買家越來越成熟理性，我們應該在擁有流量的前提下精心做好店鋪的內功，再以多渠道的方式引入更多優質的流量，從而提高轉化率。跟蹤客戶會員信息，儘可能多做客戶回訪，建立會員關係信息。建立口碑回頭客。做大型活動前的預告信息通知。

2、營銷手法：整體營銷策略：集中利用淘寶系統推廣方式，發掘潛力熱銷產品並大力推廣，利用熱銷品拉動整體銷售，優化銷售各個環節，樹立公司形象，儘量避免客服溝通成本，逐漸建立口碑。產品營銷設計：產品在整體營銷中要有兩類，分別是銷售拉動型和利潤貢獻型，銷售拉動型要考慮產品購買量，在產品利潤上可以做到微利；利潤貢獻型要考慮到產品品牌、競爭情況等因素，保證整體營銷的利潤。利用八二原則來說，我們的80%流量是由20%的拉動型產品帶來的，而我們的80%的銷售業績是有20%的利潤貢獻型產品帶來的。產品營銷分爲培育期，成長期、成熟期三個階段，充分考慮羊羣效用，尋找一切可以快速拉動新品銷售熱度的推廣方式，在不同時期實現不同的價值。

3、培育期：包含產品選擇、產品設計和產品推廣佈局三部分。產品選擇是利用數據分析、客戶反饋和市場尋訪三個方面來確定產品範圍，確定合適的產品後，產品拍照和產品描述設計然後發佈；產品推廣佈局是設計並且實施培養期產品的推廣業務，通過了熱銷產品搭配、網站其他產品描述推廣、直通車推廣、淘寶幫派推廣、站外推廣等全方位的推廣方式推動。

4、成長期：是指產品銷量穩定並利用客戶搜索和直通車可以自然帶動銷售時，這時期主要的工作是鞏固產品的推廣，並衝擊淘寶人氣搜索的前十名。

5、成熟期：是指產品處於同類產品的銷量前五名，搜索在前五位可以看到，通過搜索的自然流量就可以穩定產品銷售，這個時期的主要工作就是改爲通過搭配和描述中產品推廣來拉動下一撥熱銷品的'銷售。提高產品連帶，提升客單價。

6、客戶維護策略：對於客戶細分爲了鋼絲客戶和一般客戶，鋼絲客戶要通過QQ羣或者旺旺羣等緊密綁定，讓他們成爲我們新品的首批購買推動者和口碑推廣者，一般客戶通過定期的郵件或者短信進行營銷，吸引客戶二次消費。（需要客服人員完成）

7、產品價格營銷策略：儘量不進行價格戰營銷，老客戶的打折優惠可使用VIP制度，對所有人價格公平，商城正常銷售最低折扣不低於7折 （淘金幣、雙11大促除外）

店鋪裝修方面，先解決內部視覺設計爲先，頁面設計相當的重要，應該給予消費者一個清晰明瞭的頁面設計效果，再給予鋪墊式的推廣手法，短時間內提升知名度，增加收藏量，提升轉化率。

二、關於參加團購網：

可才考慮參與各個團購網的合作，重點對象爲拉手網、窩窩團、美團等重大團購網站，關於團購合作產品應根據工廠實質性庫存需跟店鋪安排，通過往期數據估算庫存供應。更種公司資料備存，以應對各個團購網站的資料要求，與團購網站收錄人員建立關係，長期合作。庫存充足情況下可考慮參加組團。部分小團購網站可能因人氣不足銷量十分的不理想，可繼續維護關係，以備後期連續性合作，謹記，商家是以盈利爲主，賣得出纔是王道。不忽略任何一個拓展的機會，哪怕銷量很少。

三、關於產品與庫存問題：

專供網上銷售的庫存：一般而言一間常規的店鋪大致需要50個產品填充整間店鋪。考慮到自身的庫存壓貨因素，我們可以壓縮至40—45個款式，（後期關於客戶維護設置店鋪VIP需要50個產品才能設置）部分款式可以無需擁有庫存，按照二八法則，需要定位選擇2個款式作爲主推款式，平時庫存應該保證控制在現貨30—50個以上，以免出現客人投訴等情況，在後期籌備活動等其他因素我們再重新估算實際需要的庫存數量，以備工廠下單生產，活動前一個星期內必須有決定。衝信譽等產品應考慮更多的因素。考慮是否壓貨以免加重工廠的壓力。如主推款式需要報名團購網，則應納入團購預售出數量考慮。

四、人員安排：

人員配備方面的前期需要美工和客服另外兩個重要的工作崗位，人員不足需要建立彈性團隊。基本穩定之後可以考慮招聘推廣專員輔助店鋪推廣。

客服：前期人員不足單一客服任務比較繁重，部分任務運營會給予幫助，工作如下：1、需要以良好的態度完成常規的客戶信息回覆，引導客人完成訂單銷售客人收貨後不定期進行客戶的回訪，引導二次銷售或者分享等工作。堅決做好有呼必應，有求必助。2、關於論壇發帖等部分需要在客服有空閒時間後完成，保證每天發2篇以上，內容需要是論壇關注度較高的內容，以及旺旺羣，QQ羣客服的關係維護，輔助店鋪宣傳推廣。3、負責每天的訂單打印以及審覈，配貨等工作。增加人員後實行輪班制度。

美工：主要是負責店鋪的視覺效果，以店鋪次重優化頁面，配合促銷改良整店鋪提高訪問深度，做好寶貝的詳情描述以提高店鋪整體轉化率。產品攝影需要美工獨立完成，可邊做邊學。活動的期間輔助每天發貨的包裹打包完成。

運營：主要是負責整體規劃、營銷、推廣、客戶關係管理等系統經營性工作日常改版策劃、上架、推廣、銷售、售後服務等經營與管理工作收集市場和行業信息，提供有效應對方案制定銷售計劃，帶領團隊完成銷售業績目標，解決客戶糾紛問題。維繫活動資源以及團購網關係。安排活動的籌備工作以及策劃。

推廣：前期暫行由運營負責完成，後期人員到再行安排。

五、店鋪活動安排：

跟蹤各大活動，如：雙12、淘金幣，天天特價，等其他節日活動等詳情需要參考淘寶活動的安排。

六、整體目標：

前一個月，主推款需要確定，以較低價格引入流量，服務好顧客，爭取高評分，進行直通車推廣，達一定銷售數量要求參加淘金幣活動，利用淘金幣提升店鋪品牌知名度，樹立良好顧客印象，集中精力打造單一爆款帶動店內其他產品，定期設計店鋪活動，作引流作用，如：一元拍，滿*減*，滿*+1元換購，店鋪VIP，單品包郵，全年包郵卡，等累積人氣活動。定期參加一定的付費推廣：鑽石展位、淘客、超級麥霸、阿里媽媽推廣、幫派廣告位（直通車長期固定推廣）等。以特殊手法引流但不可以做高虛高價格，再打低折扣銷售，部分單品折扣不低於7折，除大促等淘寶大型活動外。2月後每天發單不少於30件。雙12活動後通過各種優化以及引流作用目標定於每天50單以上！終極目標日單200！長期優化老顧客。同時保證好評率在98。5%以上，按照轉化2%的目標來計算，進步人數爲UV1萬！計劃雖完美但執行很重要！

項目計劃 篇2

1、需求變更風險

需求變更是軟件項目經常發生的事情。在應用的開發過程中可能存在用戶的需求定義的不明確，不夠準確，或者是用戶沒有真正瞭解自己的需求，以及APP開發過程中的各種問題、技術支持等，可能會產生需求變更的風險

風險管理計劃：預防這種風險的辦法是項目建設之初就制定好需求變更控制流程、記錄並歸檔用戶的需求變更申請。

2、溝通不良風險

項目組與項目各成員方溝通不良是影響項目順利進展的一個非常重要的因素，成員間可能存在需求、開發方向、技術上的差異導致溝通不良。

風險管理計劃：預防這種風險的辦法是項目建設之初就和項目各成員約定好溝通的渠道和方式、項目建設過程中多和項目各成員交流和溝通、注意培養和鍛鍊自身的溝通技巧。

3、進度風險

項目對進度要求非常苛刻（進度要求不高的項目，我們同樣要考慮該風險），項目進度的延遲意味着失敗的開發。

風險管理計劃：預防這種風險的辦法一般是分階段交付產品、增加項目監控的頻度和力度、多運用可行的辦法保證工作質量避免返工。

4、質量風險

用戶對軟件質量有很高的.要求，如果項目組成員同類型項目的開發經驗不足，則需要密切關注項目的質量風險。

風險管理計劃：預防這種風險的辦法一般是經常和用戶交流工作成果、品牌管理採用符合要求的開發流程、認真組織對產品的檢查和評審、計劃和組織嚴格的獨立測試等。

5、系統性能風險

軟件項目屬於多用戶併發的應用系統，系統對性能要求很高，這時項目組就需要關注項目的性能風險。

風險管理計劃： 預防這種風險的辦法一般是在進行項目開發之前先設計和搭建出系統的基礎架構並進行性能測試，確保架構符合性能指標後再進行後續工作。

6、技術風險

在軟件項目開發和建設的過程中，戰略管理技術因素是一個非常重要的因素。項目組一定要本着項目的實際要求，選用合適、成熟的技術，千萬不要無視項目的實際情況而選用一些雖然先進但並非項目所必須且自己又不熟悉的技術。如果項目所要求的技術項目成員不具備或掌握不夠，則需要重點關注該風險因素。風險管理計劃：預防這種風險的辦法是選用項目所必須的技術、在技術應用之前，針對相關人員開展好技術培訓工作。

7、團隊成員協作風險

團隊成員是否能齊心協力爲項目的共同目標服務，生產管理是影響進度和質量的關鍵因素。

風險管理計劃：預防這種風險的辦法是項目在建設之初項目經理就需要將項目目標、工作任務等和項目成員溝通清楚，採用公平、公正、公開的績效考評制度，倡導團結互助的工作風尚等。

世間萬物總是發展變化的，風險亦可能隨時出現和變化。以上這些風險，應該是軟件項目建設中經常出現的主要風險，但由於項目本身的個性化特徵，針對具體的項目，肯定會出現一些我們上面沒有列舉甚至是事先根本無法預期的風險，這就需要我們項目經理有敏銳的觀察力，去識別它們，從而更好地預防和控制它們。

篇二：風險管理項目計劃書

一、 項目目標

1、總體目標：構建**公司覆蓋全公司層面、各層次的風險管理體系

2、 階段目標：

三個月目標：完成重要部門的風險點清理，設計並試運行風險監控程序，形成風險監控指引制度

半年目標：在全公司本部範圍內實施風險監控程序，並形成風險管理手冊初版

一年目標：在子公司及聯營公司實施風險監控，完善風險管理手冊，形成動態監控管理程序（動態修正風險點、修正風險標準及動態應對措施）

3、 分項目標

制度：制定風險管理制度，編制風險管理手冊

組織：成立風險管理機構，確定權責，建立風險預警和報告程序

體系：建立風險監控、預警以及應對、跟蹤體系

二、 項目理念

1、項目思路：系統有序，穩步推進，重點突破，

2、風險管理理念：風險創造價值

三、項目組織架構

1、領導機構：董事會領導下的.風險委員會

2、執行組織：風險管理部爲基礎的風險項目組

3、 項目成員：

4、 職責權限：

四、 實施重點

1、設立風險點：收集、瞭解、清查風險點，區分風險點，協商確定風險標準和依據來源，判斷方法，構建主要風險點體系

2、建立監控模型：制度、組織、人員、職責、權限、流程、表單

3、風險實施流程：依據監控模型，風險識別—風險評估—應對措施庫—執行—結果檢查——返回修正監控模型。

4、重點部門試行：先試行業務部門，初期報告—反饋建議—改進—實施

5、全面推進完善：業務部門完善——職能部門——全公司

五、 執行推進表

附： 風險監控流程

項目計劃 篇3

一、從我剛進入公司的第一天就全面進入了項目的工作狀態，參加了第一次監理例會，感到了現場進度的急迫性，特別是項目部剛進場時期，xxxx房地產公司、xxxxx監理公司要求儘快上報各項方案和施工組織設計、進度計劃，而施工現場還得進行基坑放線、清槽、驗槽、施工現場平面佈置施工和工人生活區宿舍、食堂等臨建設施施工，進場工人都等着現場佈置圖和生活區平面佈置圖，而項目技術部技術員、質檢員、資料員不到位，在這種情況下，我們技術部綜合考慮了各項工作的輕重緩急，先把現場急需的各個平面設計圖、測量方案、進度計劃編制完成並組織報審，然後在不影響現場施工的情況下，白天熟悉圖紙、指導施工、組織圖紙會審、指導資料員報驗，指導安全員前期資料，晚上編制各項方案和施工組織設計，在一個多月的時間內，在每項工序施工前，完成各項前期方案、施組並報審，並進行專項方案交底。雖然身心勞累，但將自己多年的經驗在短期內轉化爲實際，付諸於行動，心裏感到很充實，很有成就感。

自進入項目部以來，我始終把項目的質量工作作爲重中之重，不敢有絲毫怠慢，政府公共租賃房項目，是體現政府的民心工程，歷來都是政府監督部門重點督查項目，工作中一絲不慎就會給公司帶來很大的損失和負面影響。項目技術部在公司領導、項目領導的支持下從各種原材進場檢驗、複試檢驗、現場加工工藝檢驗、加工質量檢查、施工質量檢查、混凝土試驗、冬期施工等方面，都進行了有效的控制，設立了樣板段(真正做到樣板先行、細部掛牌交底)，作到施工前預控、施工後分析總結，爲下段施工提供經驗、控制質量通病起到了一定作用。在鋼筋加工方面，將直螺紋絲頭的加工質量控制作爲重點控制，避免不合格絲頭下槽，從源頭控制鋼筋連接質量;在混凝土方面，從混凝土的各項技術指標、現場實驗、技術方案交底、技術措施、混凝土攪拌站源頭控制等方面入手，保證了混凝土的質量控制。對鋼筋原材進場控制、防水卷材進場控制、混凝土質量控制等方面出現的不同程度的質量問題，項目技術部都及時進行了預控，將各項容易出現質量問題的部位都進行了有效控制，有效地保證了項目工程質量。在此期間，我和項目經理始終站在維護公司利益和信譽、保證工程質量的前提下與相關單位進行了針鋒相對的分析、辨論，維護了公司的利益和信譽。

xxx項目部是一個新組建的項目部，項目管理人員基本上都是新招聘的人員，人員素質、技術水平、責任心參差不齊，可以說在20xx年春節前都是處於磨合狀態。技術部人員，要求技術水平高、責任心強、工作能力強、能夠有效對現場情況進行把控，我和項目經理及時溝通，通過聊天、觀察等方式，從員工工作狀態、工作表現、現場執行力等方面，對技術部人員各方面情況進行了解和掌握，對每個人進行有針對性的管理，使用其人優點、避其缺點，及時與其溝通，儘量做到了人盡其才，充分發揮其能力，使技術部在年前處於穩定、可控狀態，保證了項目在年前的節點目標順利完成。

項目部的核心凝聚力是項目團隊建設的重要體現。在工作中，我們技術部隨時與項目經理溝通，保證項目團隊核心意見一致，始終把項目團結作爲重點維護，在生產例會上多次強調項目管理人員間的溝通與配合，特別是：質檢與工長、資料員間的配合;安全員與工長間的配合;質檢員的施工過程主動控制與工長的施工過程報驗配合;實驗員與工長間的配合;資料員與工長、質檢員、實驗員間的配合，把項目的團結、分工與配合時常提起，儘量避免出現分工不合作、互相推諉等不利現象，形成以項目經理爲核心的項目團隊，維護項目經理的項目團隊核心力。

項目的最終目的就是爲公司實現利潤最大化。在材料方面：我及時與鋼筋工長溝通，在進料前考慮長短搭配配、加工過程長短搭配加工、將加工後的短料合理使用到工程上等，儘量減少費料的生成量;及時與木工工長溝通，合理安排模板的週轉部位和次數，加強木模定型化，減少模板的使用量。在技術方案方面：結合自己多年的施工經驗、在其它項目上總結出的好的施工方法、專業工長的建議，在方案編制過程中予以優化，在方案完成後，下發施工部門傳閱，彙總意見後重新調整和細化，使方案經濟、實用、能夠具體指導現場施工，減少項目投入。對於以後與建設單位可能引起結算爭議的施工項目，如鋼筋工程，我們在編制方案時予以細化，爲以後爭議時，我方在結算算量時，以簽字方案爲依據，儘量爭取最大的、合理的工程量。在工程洽商方面：工程洽商對項目成本影響較大，我們在施工過程中，對現場發生的工程增項、工程影響因素及時向有關單位提出工程洽商，由於監理單位與房地產公司對洽商簽字比較敏感，不及時簽字確認或推諉拒籤，我與項目經理及時溝通確定，先讓其簽字確認技術方案，經濟洽商隨後跟進，儘量爲公司爭取到合理的最大利益。

xxx項目分南北兩區施工。在施工過程中，我們技術部落實了南北區統一技術、資料、實驗管理，提出了南北區統一物資進場報驗，南區所有進場主材、對結構質量有影響的材料、水電專業進場材料的進場必須先報北區，土建材料由北區土建質檢員和實驗員參與、監理、xxx共同進行檢驗、見證;水電專業材料由北區水電工長參與、監理、xxx共同檢驗、見證，促進了進場材料的質量保證，有力地維護了公司對外的統一形象。

二、計劃先行是項目目標執行的前提保證，20xx年即將過去，明年的'工作安排、策劃和工作計劃是年前工作的重點，我年前在項目經理的領導下對20xx年的工作目標、工作重點、工作目標保障措施提前作了部署與安排：從人員進場計劃、物資採購計劃、各項專項方案的提前編制、分析論證與比選、工序的提前插入、工序提前插入的可行性分析、各專業分包方案提前優化、分階段驗收等方面進行統籌安排、細化，以確保20xx年度工作目標。

三、我們項目技術部在年前的工作也有很多的不足之處，如：個別員工責任心不強、工作態度不端正、團隊協作意識差、臨近春節前趕工階段質量意識放鬆、樣板制到後期有所鬆懈等等。這需要我們在下一年度的管理上，對自己、對項目技術部人員要求更嚴，把員工執行力度、工作責任心、工作主動性、現場質量控制力度作爲工作重點管理，加強員工素質培養和教育，建立優留劣汰的危機機制，創建員工之間共同學習、共同進步的工作局面，帶出一支技術過硬、素質較高、對現場技術、質量、進度把控能力較強的、精幹的的項目技術部，這需要公司領導在人員招聘計劃上、人員篩選上多多幫助。

通過這不到三個月的工作時間，我認爲中xx建設工程公司是一家管理有序、紀律嚴格、能夠鍛鍊人才、培養人才、能夠體現自我價值、實現人生目標、可以爲之奮鬥的單位;xxx項目部在公司領導的有力領導下、公司各職能部門領導大力支持下、項目部x經理的精心管理下、能夠很好的完成xxx項目，達到公司的預期目標。

由於我個人工作能力、技術水平有限，工作中還有很多不足之處，希望在以後的工作中，公司領導能夠多加指點，多加幫助、工作上多給予包涵，自身將通過不懈努力，認真工作，使自己儘快成爲一個能對公司有所貢獻的合格員工，不辜負公司領導對我的信任。再次感謝公司領導給我提供了一個能夠展現自我、體現自身價值的平臺，謝謝!

項目計劃 篇4

一、市場背景

濟南房產市場日趨規範，整體處於上升態勢，在市場發展的過程中，我司認爲可分爲兩個階段，每個階段市場構成要素的特徵，簡析如下：

（一）九九年之前，被動銷售的暴利階段：

客源特徵：以高收入者爲主，追求身份與地位的顯示，此時市場選擇範圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發商特徵：政府對開發公司的實力要求不嚴，開發商實力良莠不齊，受傳統觀念束縛嚴重，不重視客源心理及市場發展特性，主觀開發，追求暴利，無品牌意識，對專業銷售機構極度排斥。

項目特徵：產品形式單一（多層爲主），缺乏特色，不注重整體規劃，且有明顯區域性特徵（集中在千佛山周邊）。

銷售特徵：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價偏高，且無有效的表現及宣傳手法，不注重品牌的培養和樹立。

（二）XX年以後，振盪中走向規範的過渡階段

客源特徵：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費心理上趨於理性，此時散戶消費逐漸成爲市場主力。

開發商特徵：迫於競爭的壓力，開發商主動尋求新的開發理念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時專業銷售人才帶來的先進理念也影響了開發商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產定銷的路線靠攏。

品牌意識已大大增強，大量實力雄厚、理念先進的外地開發企業着眼於濟南房產市場的良好發展前景，進而紛紛搶佔濟南市場。

同時由於政府對土地資源進行統一管理，地價開始上升，而促使開發企業走出暴利階段，利潤趨於合理，此時一部分資金實力弱、管理不完善、開發理念陳舊的小企業將面臨嚴峻考驗。

項目特色：產品多元化，在仍以多層爲主的同時，小高層逐步爲市場認可，高層也佔領一定市場份額。地域限制日漸被打破，小區規劃趨於合理，特色鮮明，並且小區品質不斷提升。

銷售特色：價格趨於合理，市場出現整合態勢，營銷理念隨專業銷售機構的介入逐步爲市場接受，人員日趨專業化，宣傳手段不斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發商幾個方面都發生了較大變化：

1、客戶需求的變化

能承受價格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純追求滿足居住要求、工程質量，向追求舒適性、安全性、私密性方向轉變。

對於能承受2500—4000元/m2價格的客戶，在追求上述要求的基本基礎上，更加註重樓盤的個性、內涵及升值潛力，對小區的整體規劃要求較嚴格。

能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了質的提高，在選擇樓盤時，最注重的是享受，追求一種理念和內涵，同時對開發商的資質、樓盤的知名度、社區環境也非常注重。

2、市場環境的變化：

地理環境：逐步打破了地域限制，市場全方位發展，從傳統的利用地段創品牌，到創品牌而創地段。

產品環境：產品多元化，多層仍爲主力，小高層發展較快，並逐漸爲市場所接受。

其中：

小高層發展分三個階段：

（1）以九九年開發的小高層社區泉景x四季花園爲標誌，小高層做爲新的開發理念進入濟南市場，並引入了南方先進的營銷模式並進行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達到良好的效果。

（2）以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點式小高層的大規模開發爲標誌，小高層市場進入激烈競爭階段，此時開發商追求高容積率、高利潤率，導致小高層價位偏高，並且點式小高層的建築弊端逐漸暴露，因此點式小高層呈現曇花一現的勢態。

（3）市場以客源的選擇爲導向，再次轉向社區化的板式小高層方向發展，並且日益呈現出規模化、品牌化的特徵，此時的代表樓盤爲歷東花園、匯苑家園。

3、開發商的變化趨勢

開發理念由傳統的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理念化方向轉變，並逐步建立了品牌觀念，具備了較強的競爭意識。

營銷方面：競爭的激烈帶動了銷售手段的不斷翻新，由炒綠化、炒智能化、炒生態化、炒付款方式，到今天的炒理念、規模、品牌，並且營銷已越來越成爲一種全程性策劃行爲，必須注重前期準備工作，要熟悉當地情況並與之結合，瞭解客戶心態。

二、項目分析

1、基本情況：

本案位於濟南市解放路東首，西臨濟南市的cid（科技商務中心區）山大路，這是市政府的重點項目，它的興起必定會輻射到周邊，從而拉動區域經濟的繁榮。東臨高新技術產業開發區，衆多知名國際國內大公司投資於此，本案正處於這兩個發展區域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區域消費能力分析：

經濟水平：

整體消費羣體主力仍爲比較注重生活質量的中高階層，社會層次也以機關工作人員爲主。

隨着周邊生活設施的不斷完善和齊全，該區域將集中成爲高檔樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區域內消費羣體和範圍，成爲跨區域消費的一塊熱土。

3、客源定位：

由於本案屬中高檔樓盤，受價格限制，客源面相對狹窄，根據客源所處的區域、社會地位、購房意圖、購房時間等差別作如下分析：

（一）本地客源：

此類客源爲本案客源之基礎，且爲先期客源之主力，我司認爲主要有以下類型：

私營業主：有較爲雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關係，並且有足夠的休閒時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有着冷靜的思考與判斷，大多爲二次置業。對地段及相應升值潛力較爲注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會地位、穩定的收入，大多已有單位分配的住宅，但希望一個更爲私密、高檔的生活空間。此類人羣對檔次、安全、私密及小區規劃、配套有較高要求。

高級白領：此類客戶具有高學歷、高收入的特點，追求高品味的生活氛圍，以突顯自己的價值。這部分客源對社區檔次、配套、知名度等較爲關心。

年青成功人士：此部分人有着靈活的思考、較高的收入，社會地位起點高，追求現代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但比例有限。

小結：本地客源大多爲二次或三次置業，且以標準戶型爲主要需求。

（二）外地客源

此類客源是本案完成整體銷售並在更大範圍內及更高層次上樹立品牌之所必需，可分爲以下類型

外地駐濟企業高層管理人員：此類人羣大多爲外派人員，收入高、單身，注重生活的品味與個性的張揚，同時希望有一個溫馨、私密的生活環境，對品牌、地段、交通、配套、娛樂較爲注重。

外資企業駐濟高層管理人士：加入wto後，外商投資將大大增加，外來管理人員增多，此類客源主要對配套、交通、物業管理、智能化較爲注重，將成爲本案後期客源開發的重點。

三、項目定位

本案位於濟南市的，生活設施及市政配套完善，有良好的自然及人文環境，相對於其他競爭樓盤在未來市場競爭中佔有其它樓盤難以比擬的優勢，因此我司建議將本案定位於：會養人的房子滋養城市貴族。

綜上所述，在本案目標客源中，主要需求點有以下幾方面：

1、地理位置優越。

2、交通動線充足。

3、市政與小區配套皆較爲齊全。

4、社區規劃合理。

5、智能化水平高。

6、有強大的升值潛力。

7、戶型實用、舒適。

五、產品建議

由於本案不具備突出的規模優勢，國此在配套上應做到人無我有人有我精，依靠獨特的內部設施進一步提升本案所處的層次，具體建議如下：

（一）社區配套設施

1、採暖：採用韓式地面供暖系統

理由：

a無暖氣片及其支管，增加使用面積，並且宜擺放傢俱。

b室溫均衡、穩定，各房間溫度可獨立調節控制，具有

健身功能。

c輻射供暖，無空氣對流，衛生、潔淨。

d便於設落地窗。

2、門、窗：

分戶門配可視對講防盜門，室內採用木質夾板門，客廳設落地窗，其它房間配雙層中空塑鋼窗。

3、保安系統：

全方位的防盜自動控制系統，紅外線報警系統，設消防電梯，公共場所安裝自動感應裝置，隨時監測火情。

4、信息系統

有線電話：市區標準有線電視信號及衛星電視系統。

通訊設施：預留兩部idd電話插口。

網絡：寬帶網入戶，並預留管線。

5、廚房、浴室：牆身鑲砌高級藝術瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，配備整

套高級廚具，純淨水入戶。

6、衛生間：

牆面鑲砌普通瓷磚到頂，鋪設防滑地板磚，設三盆。

（二）本案多層商業樓爲沿街場所，建議樓頂建造能代表本案風格的造型，而非平頂。

（三）外立面材料及顏色

建議採用高級塗料，顏色採用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部爲米黃或中黃色，上部爲淡黃或白色。

理由：

a塗料易清洗，重新粉刷即可煥然一新，如發生牆體滲水易查出，而用面磚則不易查出。

b棕色和赭石色最能體現本案的層次感與時代感，整體的暖色調搭配襯顯出獨特的陽光住宅的時代感覺。

（四）綠化佈置：

根據小區內的容積係數，此建議原則上小區整體走小而精的路線，通過精緻的小景，烘托社區氣氛。在綠化佈置上要爭取實現立體綠化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相組合。以獨具特色的園林風格增強小區內部的文化和環境韻味，提升小區形象。

（五）規劃佈局：

要在充分滿足園林綠化的同時，適當增加健身設施的建設，把健康主題引入小區，既是品牌提升的需要也是對業主負責的真實表現，這樣很容易引起消費者的認可。

（六）戶型設計：

戶型設計應考慮消費者的實際購買能力和生活習慣，面積應在100180平方米之間，適當保留200250平方的大戶型，面積配比應掌握在市場消費的實際去化能力基礎上。

（七）戶型風格：

落地窗設計，室室全明，要讓客戶真正感受到陽光的感覺。

六、推案策略

（一）售樓處選址：

我司建議售樓處向主幹道附近遷移，在解放路附近建設、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。

理由：

（1）該地段爲濟南主幹道，人員層次較高，有較大的客源潛力。

（2）人員流動量大，易擴大知名度。

（3）交通動線發達，方便客戶諮詢。

缺點：

投入費用高。

（二）推案操作階段及操作目的

本案操作由期房開始，我司建議將本案操作分爲三個階段：

第一階段：建立市場人氣，引起市場衝擊，營造樓盤品牌，回籠資金。

理由：

（1）本案爲同期開發，需要較大的資金，前期的資金回籠對支持後期的開發意義極其重大。

（1）中、後期的銷售成功主要依賴於前期建立的良好市場人氣，由此而形成的良性循環，因此，本案能否儘快去化，關鍵在於前期能否建立市場人氣，引起市場轟動。在此階段應注意前期的價格制定，要求與整體結合，爲中、後期的操作做好鋪墊。

理由：

價格是整個營銷策略中極期重要的一部分，如整個階段的價格銜接不好，將導致整個項目的失敗（如大明翠庭因價格制定不合理而導致在市場上受挫。）

第二階段：

建立品牌，在立足於本地客源的基礎上，拓展客源面，創造相對較高的利潤。

理由：

（1）第三階段的銷售主要依靠前兩階段建立的品牌支撐。

（2）在第二階段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更廣的泛圍內拓展客源，則將會爲建立樓盤品牌公司形象以及創造利潤創造更爲有利條件。

第三階段：獲取最高利潤，通過樓盤品牌將開發商形象提高至更高層次。

（三）價格策略

目前市場競爭激烈，操作週期不宜過長，不適宜作大範圍的價格調整，因此，我司建議先期以較低價格入市，引起市場關注，建立人氣，隨工期進展進行微調，在出零、主體封頂、竣工三個階段作大的`提升，以拉動市場。

整體操作結束後，將均價控制在3500元/平方米，具體推案策略及各階段的價格制定，待雙方確定合作關係後報與貴司參考。

七、廣告策略

（一）主訴求點：

突出社區無以倫比的內部優勢，以會生活的人選擇會養人的房子爲主訴求點。

理由：本案的內部優勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷

售，如單純宣傳社區品質，存在可信度的問題，而自然環境的優勢

及小高層的建築形式顯而易見，易被客戶接受，產生共鳴，則引起市場衝擊相對容易。

（二）各銷售期訴求

1、引導期：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導，主要介紹社區的地理優勢及內部配套設施開發觀念等。

2、開盤期：主打環境優勢，結合靈活的付款方式及優惠措施吸引客戶，建立人氣。

3、正常銷售期：進入正式銷售期後，在主訴求點統一提領下，分期展現戶型、配套設施、綠化、交通、文化、商業、景緻等品質，使之成爲一廣告系列。

理由：

（1）可令社區整體優勢全面展現。

（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。可不斷保持市場新鮮度，衝擊力持久。

（三）廣告媒體選擇

1、電視以形象廣告爲主，結合綜藝性廣告。

2、報紙軟廣告與硬廣告結合。前期通過軟廣告進行引導，正式銷售期通過硬廣告進行衝擊

3、車體主要選擇能直達本案的以及經過重要公共場地等繁華地區的公交車。4、電臺選擇覆蓋面廣、收聽率高的電臺，如交通音樂之聲。

5、三維動畫提前展現小區內部的景緻和內部設施，便於樹立消費者信心，運用高科技的宣傳手段還進一步提高開發商的品牌力度。

八、操作執行安排

我司以多年的策劃代理經驗，總結出一套嚴謹的項目操作流程。完全建立在市場基礎上的全程工作安排通過我司專業人士的運作，足以保證任何一個優秀的策劃創意充分演繹。

（一）前期市調階段（第一階段）

第一階段人員安排

1、市場研究分析

環境研究分析項目地段背景調研附近房地產調研市場消費傾向調研分析市調員1員，策劃員1名市調員1員，策劃員1名市調員2員，策劃員1名市調員2員，策劃員2名

2、市場調研成果總結專案組動腦會議後，市調負責人與專案主管共同編寫市場總結

3、物業規劃研判專案組動腦會議

4、營銷方向與設想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、佈置建議）

5、策劃報告綱要專案策劃員執筆

此階段的工作範圍主要是對本案進行詳盡的市場調研，並編寫市調報告。在對本案的規劃情況熟知後，結合前期的市場調研成果，召開動腦會議，初步確認本案的營銷策劃方向，並編寫初步策劃草案。在與發展商共

同就策劃內容協商修正並確定之後，將進行第二階段的工作內容。

（二）銷售準備階段（第二階段）

第二階段人員安排

1、營銷策劃報告的正式交稿主要內容的決定：目標市場定位銷售策略制定推廣措施及訴求重點廣告目標與目的廣告預算的編制平面製作物設計要求（樓書風格建議、dm及單頁製作建議、海報建議、展板內容建議等）現場pop佈置建議sp活動建議媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由本案的專案策劃員執筆，廣告策劃輔助，完成報告。

2、我司與發展商會議（確定廣告、市場推廣費用及媒體計劃、sp活動計劃等內容）—————

3、廣告計劃及文案設計審覈專案組動腦會議：廣告企劃、電腦設計人員、策劃員、專案經理主控，發展商進行確認與把握。

4、印刷品樣稿的審覈與修正

5、現場pop佈置具體內容：現場圍牆裝飾現場橫幅和錦旗佈置現場燈箱、指示牌展板、模型製作售樓處裝修佈置售樓處導引牌樣板房裝修佈置我司與發展商共同製作、監督

6、市區內長效媒體安排

7、銷售文件的準備專案策劃

8、售講資料編寫

9、營業員培訓與考覈專案經理、專案策劃員、廣告企劃等

10、樓盤報章廣告審覈與安排廣告策劃人員、專案主管

11、銷售名片印刷廣告企劃專員監督廣告公司完成

此階段基本爲策劃報告內容的實施，我司將在此階段，協助發展商進

行與廣告公司的接洽、聯絡與監督，並及時與發展商溝通，協助發展商進行現場佈置；進行業務員培訓，及一切銷售資料的準備與落實。

三、銷售階段（第三階段）

第三階段負責人員

1、實施廣告計劃在取得發展商的確認條件下，我司具體實施。

2、現場銷售情況統計與監控專案經理、策劃員

3、電話量、客戶量、成交量統計與通報

4、價格反應與檢討

5、廣告效果統計廣告策劃人員、策劃員、專案經理

6、廣告效果檢討

7、銷售策略調整專案組動腦會議，並由策劃員與廣告策劃人員實施

8、廣告策略調整

9、銷售形勢分析與預測專案組會議

10、會議安排

每週例會專案經理通報銷售情況，瞭解工程進度（與發展商），業務員反饋情況調查

月會專案經理、策劃專案與發展商進行銷售工作總結，月度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。

階段銷售會議專案經理、策劃員、廣告策劃人員與發展商進行銷售階段總結，銷售形勢分析預測，下階段總體計劃與安排。

項目計劃 篇5

一、項目摘要

丁基橡膠和鹵化丁基橡膠是重要的合成橡膠製品，針對我國在丁基橡膠和鹵化丁基橡膠合成領域起步晚、技術薄弱、高品質產品受制於人的問題，提出基於微反應器技術發展具有自主知識產權的新一代合成工藝和裝備。設計、建設200噸/年的丁基橡膠合成、200噸/年的鹵化丁基橡膠合成和5000kg/年的溴單質回收微反應示範系統，完成長週期實驗研究，爲產業化過程提供基礎，初步形成丁基橡膠和鹵化丁基橡膠合成產業化技術。

二、項目的必要性和重要性

丁基橡膠（簡稱IIR）是重要的合成橡膠，具有優良的氣密性和良好的耐熱、耐老化、耐酸鹼、耐臭氧、耐溶劑、電絕緣、減震及低吸水等性能，使得其廣泛應用於輪胎、電線電纜、防水建材、減震材料、藥用瓶塞、食品（口香糖基料）、防毒用具、粘合劑、防腐蝕製品、碼頭船護旋、橋樑支承墊以及耐熱運輸帶等方面。鹵化丁基橡膠（HIIR）是丁基橡膠與鹵素（氯或溴）進行反應的產物，可分爲氯化丁基橡膠（CIIR）和溴化丁基橡膠（BIIR）兩大類。鹵化丁基橡膠不僅保持了丁基橡膠的特性，而且克服了普通丁基橡膠硫化速度慢的缺點，主要用於汽車子午線輪胎的氣密層和醫用瓶塞。目前，全球只有美國、德國、俄羅斯、意大利等少數幾個國家擁有丁基及鹵化丁基橡膠的生產技術，其中美國埃克森美孚公司和德國朗盛公司的丁基及鹵化丁基橡膠生產技術和新產品開發能力在全球處於絕對領先地位，產能約佔全球的80%。我國只有中國石化北京燕山分公司合成橡膠廠和浙江信匯等幾家企業生產普通丁基橡膠和鹵化丁基橡膠，產量遠遠不能滿足國內實際需求，每年都要大量進口。

丁基橡膠合成技術主要有淤漿法和溶液法兩種方法，兩種方法的核心都是異丁烯與少量異戊二烯的陽離子聚合技術。淤漿法是以氯甲烷爲溶劑的聚合反應，原料異丁烯必須有要求很高的純度（正丁烯質量分數小於0. 5%），氯甲烷和單體的水含量必須很低。該法聚合反應溫度低，約在-100oC進行，製冷設備龐大。由於存在嚴重的掛膠問題聚合釜連續運轉週期短、能耗高。溶液法使用烷烴作爲聚合反應溶劑，可以使反應溫度提高，但受設備傳熱的'限制，膠液濃度必須控制在12%以下。這些生產現狀表明，發展新一代的聚合工藝和設備對於發展低能耗、週期和具有自主知識產權的丁基橡膠合成技術十分關鍵。

鹵化丁基橡膠是丁基橡膠的改進產品，具有良好的市場前景。丁基橡膠的鹵化反應機理是單質鹵素與橡膠接觸，迅速將橡膠雙鍵上的仲位氫原子取代成爲溴或氯的橡膠，反應同時形成鹵化氫，未反應的鹵素單質和鹵化氫最後經鹼液中和。鹵化丁基橡膠合成的難點主要在於：產物鹵化丁基橡膠在鹵化氫存在的環境下易發生取代位由仲位向伯位的轉化，同時鹵化氫的加成也會使橡膠損失一定的雙鍵，因此鹵化丁基橡膠的合成需要反應迅速引發、迅速中和，但是反應物丁基橡膠的烷烴溶液的粘度很高，反應物的快速混合不容易實現；中和液和鹵化反應液爲不互溶的油水體系，大量含鹵素廢水，尤其是含溴廢水，對生態環境也造成了嚴重的影響，這些因素都嚴重影響着鹵化丁基橡膠的合成過程。針對溴化丁基橡膠合成反應的快速引發、快速終止的基本原理，發展新型的鹵化丁基橡膠合成設備，建立可靠的鹵素（溴素）回收工藝十分關鍵。

微結構反應器（簡稱微反應器）是一種新型的化工裝備，是實現化工過程微小型化的核心。衆多的研究結果表明微反應器能夠擔負起提高反應收率、減少副產物產生、控制產物形貌、以及提升過程安全性等重要責任，對於減小原材料消耗、降低後續分離回收難度和成本、減少過程污染等具有重要的意義。微反應器合成聚合物的優勢在於微小的混合空間能夠快速混合單體和引發劑，控制反應局部環境的均勻性，相對惰性的反應器壁面具有良好的導熱性能，能夠快速移除反應熱或者瞬間提高反應溫度。同時通過數量放大可以使技術快速走向產業化，降低放大風險，縮短研發週期。針對利用微反應器進行陽離子聚合，鹵化的初步結果表明，微反應器在實驗室裏能夠表現出良好的反應特性，有望替代傳統的丁基橡膠合成和鹵化反應裝置，成爲新一代具有自主知識產權的技術。

三、主要研究內容、技術路線、技術難點和創新點

1、研究內容

基於實驗室小規模丁基橡膠合成與鹵化反應的相關結果，設計、建設200噸/年的丁基橡膠合成微反應示範裝置、200噸/年的鹵化丁基橡膠合成微反應示範裝置和5000kg/年的溴單質回收示範微反應系統，完成試驗研究，爲產業化過程提供基礎，具體研究內容包括：

（1）新型丁基橡膠聚合反應性能研究，研究微反應聚合裝置和聚合工藝的驗證和優化和長週期操作可靠性；

（2）新型丁基橡膠溴化、氯化反應性能研究，具體研究微反應設備的反應性能和長週期操作可靠性；

（3）溴單質回收過程研究，具體研究微反應設備的反應性能，考察反應工藝的穩定性、安全性和長週期操作可靠性。

2、技術原理及技術路線

（1）丁基橡膠聚合原理和路線

目前，丁基橡膠的合成技術的發展趨勢逐漸由溶液法取代淤漿法，本項目擬採用溶液法聚合。溶液法是以烷基氯化鋁與水的絡合物爲引發劑，在烴類溶劑（如正己烷）中於-90～-70℃下，異丁烯和少量異戊二烯共聚而成。新一代的聚合裝置將以微反應器爲核心裝備，在微反應器內實現異丁烯與異戊二烯和烷基氯化鋁引發劑的混合，完成聚合反應。

（2）鹵化丁基橡膠合成原理和路線

由丁基橡膠製備鹵化丁基橡膠的反應過程是，主反應爲異戊二烯鏈節中的仲位原子發生取代反應，主要副反應是溴原子在橡膠分子內的異構化過程。異構化反應容易在酸性條件下進行，主要受到溴化反應時間，水解反應時間，以及水解過程中鹼用量的影響，用過量的鹼液快速中和溴化氫有利於抑制異構化反應的進行。新一代的微反應裝置以串聯微反應器爲核心裝備，在微反應器內實現鹵素與丁基橡膠溶液的快速混合反應，以及快速的完成中和反應，中和形成的鹵化氫。

（3）溴單質回收原理和路線

溴化丁基橡膠合成中產生的溴化氫通過氫氧化鈉中和，由於廢水中含有大量溴化鈉，需要回收。溴單質的回收採用氧化還原方法，通過氯氣與溴化鈉水溶液反應置換出溴單質，再通過蒸餾或者萃取法分離出溴單質。本項目擬用微反應器完成氯氣與溴化鈉溶液的反應以及後續的萃取分離過程。

3、技術難點和創新點

（1）技術難點

本項目的技術難點在於：微反應器結構設計，反應工藝開發以及微反應器與常規反應分離設備的對接。

（2）創新點

本項目的創新點在於：發展新型高效的反應裝備——微反應器，建立丁基橡膠和鹵化丁基橡膠新一代合成技術。

四、研究目標和考覈指標

1、研究目標

形成具有自主知識產權的新一代丁基橡膠合成、丁基橡膠鹵化新技術，從而打破國外公司壟斷，填補我國合成橡膠領域生產技術的空白。

申請發明專利3～5項。

2、考覈指標

主要考覈指標有：實現裝置的連續和穩定運行；與國外技術和國內現有技術相比，工藝流程大大縮短，能耗、操作費用和設備投資大幅降低。

五、國內外研究現狀及研究基礎

1937年，美國ESSO Standard Oil Development公司首先發現異丁烯與少量異戊二烯共聚合可製得可以硫化的橡膠共聚物開創了丁基橡膠的合成基礎。目前，世界能生產丁基橡膠的生產裝置總數爲11套。我國於1999年底在北京燕山石化公司建成1套3萬t/a的丁基橡膠裝置，並於20xx年完成了4.5萬t/a擴能改造。丁基橡膠淤漿聚合工藝常用的引發體系爲AlCl3/H2O，國內丁基橡膠裝置目前主要採用這種引發體系。新型的催化體系包括：活性陽離子絡合催化體系、烷烴Lewis酸催化體系、茂金屬催化劑體系、釩系引發體系等，這些工藝使用的反應裝置均爲釜式反應器，未見微反應器在工業應用方面的報道。

鹵化丁基橡膠是丁基橡膠的改性產品，其研究開發始於20世紀50年代，於20世紀70年代開始工業化生產。目前，生產溴化丁基橡膠的企業主要是美國的Exxon公司和德國Bayer公司，生產的產品產量約佔全球產量的80%，而國內溴化丁基橡膠基本依賴進口。鹵化丁基橡膠合成的技術核心在於反應器，目前國外公司都有技術相對成熟的釜式反應設備，未見微反應器在工業應用方面的報道。

在產學研合作方面，清華大學與浙江信匯公司在溴化丁基橡膠合成上已經形成了初步的研究成果，雙方合作申請了多項專利技術。在丁基橡膠合成以及溴單質的回收方面，清華大學均開展了實驗室研究工作，研究結果表明在微反應器中可以可控的合成數十萬分子量的溴化丁基橡膠，而基於微反應器技術能夠達到90%以上的溴回收率，技術指標等同或優於國外報道的現有工業技術，具有很好的工業應用前景。

項目計劃 篇6

一.銷售節奏

（一）銷售節奏的制定原則：推廣銷售期指從市場導入開始至產品開盤銷售，較大規模的項目一般持續3-4個月的時間，因爲-項目一期體量較小，建議以2個月左右爲好，再結合以實際客戶儲備情況最終確定；另外，由於銷售節點比工程節點易於調整，一般情況下爲項目部先出具基本的工程節點，據此營銷策劃部制定銷售計劃。制定本計劃的重要節點時間時，未與工程部跟進。故本銷售計劃相關節點只是初稿。待工程節點確定後，再最終定稿。

1.推廣銷售期安排3-4個大的推廣節點，節點的作用在於不斷強化市場關注度，並使銷售保持持續、連貫。

2.鑑於年底臨近過年的情況，開盤銷售強銷期應避開春節假期。

3.開盤銷售前應確保樣板區、樣板房景觀、工程施工達到開放效果。

（二）-銷售節奏安排：

年10月底—XX年12月，借大的推廣活動推出-項目

年12月底—XX年1月初，召開產品發佈會，正式啓動某項目，同時策劃師對市場進行第一次摸底。

年1月中旬，開放樣板房，同時策劃師對市場進行第二次摸底。

年1月下旬，春節之前，開盤銷售強銷。

二.銷售準備（XX年1月15日前準備完畢）

1. 戶型統計：

由工程部設計負責人、營銷部-共同負責，於XX年12月31日前完成

鑑於-項目戶型繁多，因此戶型統計應包含對每一套房型的統計，包括戶型、套內面積、戶型編號、所在位置。

2. 銷講資料編寫：

由營銷部-、策劃師負責，於XX年12月31日前完成

-項目銷將資料包括以下幾個部分：

購買-的理由：產品稀缺性銷講

基本數據：-的主要經濟指標、戶型面積統計、配套情況、建築風格、景觀設計、交通情況、交房時間、主要交房配置、物管收費；涉及到設計單位的，由其出具銷講材料。XX年12月31日前，由-整理後，統一作爲產品和項目優勢說辭。

建築工藝及材料：需要在XX年12月15日前由工程部出具項目採用的新工藝材料，新技術等基本基本資料。XX年12月31日前，由-整理後，作爲材料工藝說辭。

客戶問題集：以答客問形式書寫，針對英酈莊園的優劣勢，做出銷講解決辦法。

樣板區銷講：

不利因素公示

3. 置業顧問培訓：

由營銷部-負責，培訓時間從XX年11月底—XX年1月

培訓內容包括：

銷講資料培訓，時間：XX年11月底—XX年12月初

建築、景觀規劃設計培訓，時間：XX年12月初

工程工藝培訓，時間：XX年12月初

樣板區、樣板房培訓，時間：XX年1月9日

銷售培訓，時間：XX年12月—XX年1月出

2.預售證

由銷售內頁負責，於XX年1月10號前完成

3.面積測算

由銷售內頁負責，於XX年1月10號前完成

4. 戶型公示

由於-項目戶型種類繁多，戶戶均不同，所以在銷售前應準備戶型的公示，方便客戶選房，避免置業顧問出錯。

由策劃師負責，於XX年1月10號前完成

5. 交房配置

由工程設計線蔣總負責，於XX年1月10號前完成

6. 一公里外不利因素

由策劃師負責，具體調研後，與銷售經理-會商後，於XX年1月10號前完成，分析總結後，作爲銷售時重點關注的抗性，專門進行培訓。

三. 樣板區及樣板房

（一）樣板區

1. 樣板區範圍：考慮到-項目銷售必須突出良好居住環境的氣氛，因此我們將-售樓中心至1#樣板房區域所包含的整個大區都打造成爲樣板區。物管，保潔等須按照樣板房的管理規定進行管理。其中有兩套樣板房、售樓部到樣板間的步行情趣長廊、疊水噴泉、及10#的臨時景觀區域。（注：從售樓部至樣板房之間的`參觀瀏覽線路，以下暫定爲y區）

2. 樣板區作用：最大限度的展現溫江宜居，城在林中氛圍、家居水畔的氛圍，，體現國色天香大社區遠見、高檔、生態、宜居、增值的社區概念，體現獨具特色的建築風格。

3. 樣板區展示安排：

確定對y區沿線情調、步行道的包裝方式和具體要求；

確定y區道路沿線燈光佈置方案，燈具選型要求和效果交底；

明確樣板區工程施工、營銷包裝整體和分步實施節點、任務分解；

具體見附後（參觀園線說明）

（二）樣板房

1.樣板房選擇：樣板樓選定爲1#樓，1#樓一方面靠近售樓部，由於樣板間前10#修建時間較晚，樣板間會有較好的景觀視線，另外1#樓位於英酈莊園主入口不遠，不會影響後期其他樓幢施工，同時也不產生其他樓幢施工影響客戶參觀的情況。選定1# 樓平層、底躍各一套。

2. 樣板房作用：考慮到-項目戶型面積偏大，通過樣板房精裝修設計可以引導客戶更好的理解戶型設計，同時也是對推廣所倡導的享樂主義生活的一種實體詮釋。

3.樣板房展示安排：

前期設計，包裝由項目部同事負責，-跟進協調。樣板房應於XX年12月底前完成，以便於先期推廣時，到訪客戶時參觀。樣板房的日常管理工作由營銷部-負責，。

四. 展示道具

包括沙盤模型、戶型模型、戶型圖的製作：

1.沙盤模型：-和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作

2.戶型模型：-和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作

3.戶型圖：-和策劃師協商後，由策劃師聯繫相關單位制作

五.價格策略

均價確定：包括銷售均價及贈送面積等由策劃師和銷售部職業顧問踩盤整理數據，策劃員協同-寫出定價報告，報領導審批後執行。價格按建築面積計算，不包括贈送面積。價格策略包括：銷售均價，銷售起價，銷售實得單價，套內單價。價格走勢分析，節點價格初步預計，職業顧問優惠權限，銷售主管優惠權限，銷售經理優惠權限，內部員工推薦優惠權限，公司領導優惠權限，一旦確定優惠權限，堅決執行，防止權限不明，私放優惠，擾亂現場銷售。

時間安排：營銷策劃部於XX年1月10日提出銷售價格表和銷售政策。

六. 推廣：

XX年10月底前確定廣告推廣公司，XX年11月低前出具具體的推廣方案。