每月多還近三千房貸年輕人不淡定 房貸利率是浮動還是降低

最近房屋貸款可以說是熱議話題了，隨着利率的下降，有很多人每個月要還近三千的房貸，這可讓人發愁，房貸的利率到底是浮動的還是下降的呢？

每月多還近三千房貸年輕人不淡定

當點開新聞推送，林曉發現珠海房貸利率下降到3.7%時，幾乎不敢相信自己的眼睛。一年半前，當她爲自己購買首套商品房時，房貸的實際利率還是6.1%。

事實上，最近房貸利率跌破4%的，不止珠海一座城市。多個城市陸續加入這一行列。

根據上海易居房地產研究院統計，珠海、南寧、韶關等城市，房貸利率最低降到3.7%；鄭州、福州、廈門、長春、石家莊、泉州、溫州等城市，目前最低房貸利率降到3.8%。

在利率高點貸款的林曉，開始計劃提前還貸。面對較大的還款差額，和林曉一樣，越來越多在利率高點貸款的年輕人開始提前還貸，但他們發現，提前還貸好像越來越難。

上述城市的房貸利率緣跌破4%？這一方面源自央行的最新政策，另一方面與其最近三個月樓市表現息息相關。

今年1月5日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。1月16日，國家統計局發佈了最新一期70城房價指數。這一數據無疑成爲各地房貸利率調整的重要依據。

基於央行房貸利率自由下調的規則和2022年10～12月份全國70城房價指數數據，70城中有35個符合下調的標準，包括長春、瀋陽、太原、大連、哈爾濱、鄭州、天津、石家莊、福州、廈門、武漢、蘭州等城市。

其中，鄭州在降息方面動作一直較快，從今年1月底開始，鄭州部分銀行率先將首套房貸利率由4.1%下調至3.8%。

利率已經下探至3.7%的珠海，則是另外的情況。根據易居研究院數據，2020年2月，珠海的房價來到歷史高點，均價29414元/平方米，同期，作爲廣東省會的廣州市，均價僅爲27837元/平方米。隨後一整年，珠海房價均價都與省會廣州不相上下。2020年，珠海的GDP爲3482億元，同年，廣州GDP爲2.51萬億。而從2022年年初開始，珠海房價一直處於下跌區間。

廈門情況與珠海類似，雖然GDP徘徊在7000億元左右，在省內不如泉州和福州，但房價均價常年比肩一線城市，僅次於北京、上海和深圳，高於廣州。廈門房價，特別是島內房價的絕對數值，常年居於全國前列。

值得注意的是，此次利率突破規定下限的城市，不包含北上廣深等一線城市。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，根據央行政策，目前70個大中城市中，過半城市的首套房貸利率在2023年達到不設下限的要求。這70個城市均爲人口規模、經濟基本面靠前的城市。全國還有200多個地級市，大部分的房價在下跌。預計未來越來越多城市的首套房利率將取消下限。

提前還款，因爲利率“暴跌”？

最近房產領域另外一大重要趨勢則是，越來越多居民開始提前還貸，這與各地房貸利率開始下調的時間段高度吻合。

近一年半時間，珠海房貸利率起伏巨大。2020年10月，林曉在珠海購買首套住房並從中國工商銀行貸款，商貸利率是6.1%，她貸款共計200萬，在30年等額本息還款模式下，每月還款約12120多元。但如果按照當下珠海最低利率3.7%，每月僅需償還9205元。

目前，房貸的實際利率由貸款基礎利率（LPR）±基點（BP）形成。以林曉的房貸利率爲例，LPR是4.65%，上浮145BP，也即上漲1.45%，實際利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。

雖然從一年半前到現在，LPR已經從4.65%下降到4.3%，但是林曉房貸在LPR基礎上增加的145BP，並沒有改變。

即使按照現在的LPR利率，林曉每月也需償還11670元。

較大的還款差額讓林曉決定提前還貸。事實上，不少在利率高點貸款的年輕人都有這樣的想法。

“對存量房貸來說，高利率的弊端更加凸顯。因此，不少人選擇提前還貸，要麼還款後賣房，再買房，騰挪爲低利率房貸。”李宇嘉對中國新聞週刊表示。

不過最近，越來越多人發現，提前還貸變難了。

在經歷近3個月等待之後，家住廣州的王磊終於提前還完了中國建設銀行剩餘的貸款，但違約金相當於3個月的月供。

在國內普遍推行LPR模式之前，主要使用固定利率。每逢房產市場的“牛市”，貸款合同上的固定利率，也不斷水漲船高家住廣州的張敏麗在購房時，與銀行簽訂了貸款固定利率高達6%。最近，她想要提前還貸，一方面因爲房貸利率不斷下調，另一方面她和家人也準備換房。

但當她去諮詢客戶經理時，發現中國工商銀行提前還貸已經排到了3個月後。

“會繼續等下去，直到可以提前還貸。”張敏麗表示。

在華泰資產首席經濟學家王軍看來，在較大利率差額之下，購房者寧願承擔違約金等摩擦成本，忍受更長時間的等待，也要嘗試提前還貸。但從銀行角度分析，穩定的房貸利息是其重要的收入來源，提前還貸潮對其經營和發展將產生較大影響。

“目前銀行和購房者各自有考量，這時候很可能倒逼利率政策進一步優化調整。”王軍對中國新聞週刊說。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進則認爲，從房貸利率角度觀察，社會上確實存在抱怨存量房貸利息太高的聲音。提前還房貸，目的是減少利息支出。

“各地應把房貸利率下調和房貸提前償還之間的關係做系統的研究，從保護購房者權益角度積極爲購房者減負。”嚴躍進說。

房貸利率會進一步下調嗎

低利率與提前還貸息息相關，但也並非提前還貸的全部原因。

此輪提前還貸潮的另一大原因，被認爲與2022年下半年以來收益持續走低密切相關。

李宇嘉表示，據測算熱點城市房子的綜合持有成本在5%～9%左右，如果房價不在快速上漲的區間，居住功能之外，持有房子並不划算。只要房貸利率高於利率，或房價在下跌或居民預期房價下跌，提前還貸的動機就會存在。

2022年以來，多款穩健型產品出現虧損。比如，天相投顧基金評價中心的數據顯示，2019年至2021年期間募集的多隻“百億爆款”公募基金在2022年的權益市場中出現下跌，此期間首發規模超百億的股混基金共計36只，2022年平均跌幅爲22.34%。

而在不少專家看來，終結提前還貸潮，恐怕需要一個“牛市”。

“如果在市場能獲得穩定的回報，大家其實能忍受存量房貸較高的利率，但如果產品的收益較低甚至爲負，那麼越來越多人會理性選擇提前還貸。”王軍說。

房貸利率是浮動還是降低

房貸是浮動利率。

貸款利息是按照浮動利率計算的，銀行貸款利息調整後，貸款利息計算的利率水平也隨之調整。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。

房貸利率有什麼方法可以降低嗎

一、取消貸款換家銀行申請

僅限於房貸還未放款的借款人，如果借款人已經和銀行簽訂了貸款合同，可以在銀行還沒有放款前，打電話給貸款行或者是聯繫自己的客戶經理，提出取消房貸的申請，銀行同意後取消貸款，借款人就可以換一家利率低的銀行去貸款。

考慮到實際操作會比較麻煩，不排除銀行不願意取消貸款的情況，借款人最好是在貸款前把開發商合作的銀行都走一遍，實現讓銀行評估下資質看可以給到多高的利率，再從中選擇利率低的一家去辦理房貸。

二、用經營貸置換房貸

經營貸利率水平是很低的，像有不少銀行經營貸利率還不到4%，而房貸利率除了公積金貸款利率在4%以下，商業貸款利率普遍都高於4%，因此如果借款人可以用經營貸置換房貸，即用經營貸貸款的錢結清房貸再還經營貸，是可以省下大筆利息的。

不過實際操作可行性比較低，一則經營貸的准入門檻是相當高的，二則經營貸的資金用途受銀行監控，一旦將經營貸資金用於償還房貸，屬於違規挪用資金進入禁用領域，被銀行查出來會抽貸讓借款人提前結清，並且可能會以騙貸追究刑事責任。

三、將商業貸款轉公積金貸款

公積金貸款利率要比商業貸款低，如果借款人之前是因爲不符合公積金貸款要求才先辦商業貸款過渡，在後續符合公積金貸款要求後是可以將商業貸款轉爲公積金貸款的。

不過需要先獲得原商貸銀行同意，並且結清商貸未還清本金，才能辦公積金貸款。並且貸款額度不能高於原商貸剩餘本金，且必須在還貸1年後才能辦理，僅限於純商業貸款，組合貸款不支持，流程如下：

借款人向原商貸銀行提出申請→拿到商貸銀行審批確認表，到擔保公司辦理擔保並出具擔保函→將擔保函提交給商貸銀行，等待公積金審批→公積金放款結清商貸→去擔保公司取消擔保→辦理公積金抵押登記→還貸。

四、等待重新定價

只要借款人不是選擇的固定利率，不管是商業貸款還是公積金貸款，只要重定價後的房貸利率比之前貸款時的要低，借款人的房貸利率就算下降了，不需要借款人進行任何操作，只要耐心等待重定價日的到來。

注意，公積金貸款和商業貸款的重定價日是有區別的。其中商業貸款重定價日有的銀行會給借款人兩種選擇，即每年1月1日、貸款放款日的對月對日；公積金貸款則只有每年的1月1日纔是重定價日。

房貸利率要自己調整嗎

房貸利率會不會自己調整需要購房者申請貸款利率類型來確定。

1、如果購房者選擇的貸款利率是固定利率，房貸利率是不會調整的。無論房貸利率上調，還是下調，貸款的利率依然是簽訂合同時的貸款利率。

2、如果購房者選擇的貸款利率時LPR浮動利率。房貸利率是會自己調整的。一般來說是每年的1月1日進行調整，如果是和銀行有另外設定調整日期的就會在指定的日子進行調整。